环城集体“逼宫”市区，和平10万+仅仅是开始？

　　4万：去年的水上 明年的张贵庄

　　按近段时期来天津市场涨幅，想必大家除了惊叹8月24日61亿的东丽双子星，感叹19000元/平米的楼面地价，也让很多人学会了以发展的眼光看待房价，遥想2015年，2万+的天拖、八大里，4万还是水上王者鲁能公馆的售价，而今的2万+已成为辛庄、张家窝的均价，在可预期的2017年，4万售价买东丽张贵庄将成为大概率事件。

　　2016年以前， 天津市区的单价记录是2013年南开手表厂地块的25083元/平米，如今的復康路十一號售价已至7万＋；进入2016年，先是天成地产以38976元/平米的楼面价夺得和平和田道居住＋教育用地，再有天房斥资102亿拿下大沽北路居住＋商服用地，楼面价继续飙至36744。而现在看来，这样的价格，并不算很贵。

　　背后的原因是什么？一句话，市区供地逐年递减，而纯宅地更是少之又少。存销比是市场需求和未来价格的决定因素，而下表统计出的2016年市内六区存量更着实把房价君吓了一跳，以和平区为例，目前的库存1300余套，且大部分为居住型公寓、酒店式公寓产品，纯住宅库存几近售罄，典型的现有库存少、新增供应低，按此态势，区域未来价格进入6位数只是时间的问题，也是实力房企不惜以超高楼面价布局和平的底气所在。

　　房价梯次重构 环城集体“逼宫”市区

　　接下来，环城的刷新就更是令人目不暇接，2015年9月，融侨10亿拿西青卫津南路地块，楼面价11607元/平米，那是环城楼面价首次破万。2016年6月，北辰道地块以12360元/平米的成交楼面价，同时刷新了北辰及环城的卖地记录；紧接着就是前几日东丽的津滨大道104号地，楼面价19049元/平米，不仅成为环城新的单价，甚至超过了河东区目前保持的1万6的最高楼面价，105号地18035的单价紧随其后同样高高在上。

　　从2015年开始，天津房价全面进入532时代，即：内环核心区5万，中环线3万，外环之内2万。如今，从东丽、北辰成交楼面价，推导未来售价近4万，换句话说，明年如果环城4万成为新常态，那么反推市区中环内售价6万+，内环核心区必然被架上10+的位置，唯如此，市区对环城才能形成外溢挤出效应并出现新的房价梯次。

　　从这个角度来看，环城的土地成交无形中对中心城区的价格进行了一次“逼宫”。如果中心城区核心区摸不到10万+的门槛，牵一发动全身，未来的市场将难以形成一盘活棋。

　　天津最贵的10平方公里 6位数恐是起点

　　那么问题来了，天津哪里将成为房价突破10万的区域？房价君认为首先是看土地的性，天津其实不缺开发用地，按照中央对京津沪加大供地面积的《调整方案》，北京天津和上海原需保有43.73万公顷耕地，减少为33.40万公顷；相当于天津增加了大约10万公顷的建设用地，约合150万亩，1000平方公里，意味着天津释放了四分之一的土地储备。

　　要知道，一个和平区整体只有10平方公里， 释放出的环城远郊用地相当于100个和平区！可见数量之可怕。再以最近很火的海教园为例，整体规划面积接近4个和平区，如果发展的好，周边大把土地可以形成拓展区，这样看来，哪里的土地更为，恐怕已经不言自明，而和平区一年间房价涨幅超46%让和平这一“城市峰值区”地位愈发牢固。

　　和平区由于拥有众多优质教育资源，无论是新房还是二手房源，均属于热销状态。和平住宅=房，如今在购房者的脑海里已经留下这样一个概念。那些小户型的房价格更是令人震惊，特别是在鞍山道小学，和平实验小学等重点校周边的房源，单价则在5万元以上。户型面积越小的房源价格就越“吓人”，10多平米的一室单价90000元，总价破百万。

　　新建商品房涨幅更加惊人，从前几年的金德园[详情 相册]，到近年的府上和平[详情 相册]，邻近重点校便能给项目加分不少。金德园当初在售的均价大约25000元/平，如今二手房的价格飙升至65000元。府上和平则有过单次调价幅度超过5000元的情况。假以时日，和田道地块面世，这个记录恐将被再次刷新。

　　和平纯住宅+教育用地 价值敬请想象

　　既然天津市场出现10万+已是意料中事，只待某个项目捅破那层窗户纸，在房价君看来，而最有可能的地方非天成和田道项目莫属。该地块可谓未售先红，天成集团首次津城便斩获最热区域土地，可见其殷实背景。深耕京津冀，打造城市地标豪宅是该企业的一贯操盘策略，曾经成功打造了天成首府、天成明月洲、天成名著以及2015年天成地产的标志性建筑天成大厦。2017，天津天成，除了突破10万的售价，想必其产品也将给津城豪宅圈带来更多的看点。

　　另一方面，天津房价破10，还要问问胡润先生，与天津城市地位相匹配的富裕人群是否具迈进了10万+的置业门槛，房价君参考2015年10月胡润研究院发布《2015胡润百富榜》，天津资产千万人群已然超过21000人，而千万级豪宅的供应量历年不过百余套。

　　有了客户基数，在旺盛的市场需求和未来极度的几重作用下，核心区进入6位数时代已是大势所趋。视角拉长一些，5年后回头再看这个价格，也只是个城市发展史的必然。