1月深圳房地产市场报告｜市场探底过程仍在持续

截止日前，楼市已经回归冷静，房住不炒已经成为大家的共识，但供应紧缺、房价高企等问题依然是深圳房地产市场需要面对的问题。我们首先来看看1月深圳房地产的市场报告。

根据深圳市统计局公布的数据，2021年1-11月，深圳固定资产投资同比下降0.6%，比1-10月降幅收窄2.5个百分点，其中，房地产开发项目投资同比下降16.4%。

而同期全国房地产开发投资同比增长6.0%，意味着深圳房地产开发一定程度上陷入了低迷。

与此同时，越来越多的"网红盘"、"明星盘"风光不再，未能如从前一样实现开盘售罄，市场的探底过程仍在持续。

另一方面，深圳城市更新推进似乎正在回到正轨，12月公告项目数量环比上升167%，其中7个项目发布了实施主体公示。

土地更新整备转向，民生成为关键词

近期，深圳市规划和自然资源局发布了《深圳市2021年度城市更新和土地整备计划》，公布了2021年城市更新和土地整备的任务，同时也统计了2020年的任务完成情况。

从2020年的数据来看，城市更新、公共住房、土地整备项目均超额完成任务，"工改M0"类项目亦得到严格控制，项目规模远未达到控制上限，同时，产业空间资源得到充分的保障。

而2021年的土地更新整备计划则更注重在民生和住房保障方面。计划中提到，将加大高中、中小学、医疗、养老院等民生设施的更新整备力度，另外，将引导空间资源向住房倾斜。

根据计划，深圳2021年通过拆除重建类城市更新和土地整备直接供应居住用地至少110公顷，占直接供应用地规模的61%，可以看出居住用地供应在2021年的计划中占据了重要的部分。

结合今年住宅用地的出让情况来看，今年深圳集中供地共出让土地157.65公顷，更新整备直接供应的居住用地达到集中供地规模的70%，两方面合力之下，今年深圳居住用地面积将新增约268公顷。

城市更新进度恢复，多项目公示实施主体

经过政策的引导和调整后，深圳的城市更新推进正在逐步恢复。

本月观点指数监测到16个项目发布公告或动态，其中7个项目发布实施主体公示，包括宝安区石岩街道总部经济园区城市更新单元一期以及南山区南玻工业大厦城市更新项目等，前者被分为南北两个片区，拟确认宝投集团和宏发集团为实施主体，而后者则确认奥园为实施主体。

值得注意的是，今年宏发在旧改中的收获不小，上半年中标了宝安区福海街道红塘片区工改工项目，用地面积达到31万平方米，而这次中标的石岩街道总部经济园区项目用地面积亦达到25.2万平方米。

此外，还在深圳周边的东莞也拿下了占地面积53.12万平方米的塘厦镇石潭埔科技产业新城(一期)更新单元。

这些项目无一例外对于产业空间的建设要求都比较高，而产业载体运营也正是宏发一直以来深耕的业务板块。

新规显效，罗湖蔡屋围启动行政征收

罗湖区城市更新与土地整备局日前发布一则房屋征收提示，拟对罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区蔡屋围(城中村)项目一期子项目B范围内未签约房屋实施征收。

其中，房屋征收部门为城市更新与土地整备局，而房屋征收的实施单位则是深圳市罗湖区桂园街道办事处。

该征收的依据是来自于今年3月1日起正式施行的《深圳经济特区城市更新条例》。

而蔡屋围(城中村)项目一期子项目B则是《条例》实施后首个启动行政征收程序的项目。

据了解，蔡屋围项目早在2013年该项目就已经立项，由京基集团操盘，自2019年5月启动私宅物业签约至今已经过去超过两年半，尽管项目已于2021年7月动工，但房屋签约并未结束，此次通过房屋征收解决签约问题，亦有望加快项目建设进度。

年末行情抬升无望，新房供求齐跌

2021年最后一个月，深圳一手住宅供应仍保持在较高位，但相比11月有所下降，南山区亦有项目推出，但总体供应以龙岗区为主，核心区项目较少;而缺乏热门项目的引领，新房网签亦出现下降。

据观点指数监测，12月深圳新建商品住宅成交3665套，成交面积37.55万平方米，环比下降32.5%，同比下降40.1%。成交面积前三位的区域依次是宝安区、龙岗区和龙华区。

二手商品住宅成交继续低位徘徊，维持两千套左右的水平。12月网签2076套，环比下降6.1%;成交面积19.52万平方米，环比下降6.7%，同比下降61.19%。

深圳市房地产信息平台数据显示，12月深圳全市新批预售商品住房项目14个，共8293套，新批供应面积90.1万平方米，保持较大供应量。

由于新批准预售连续数月保持较高水平，深圳住宅供需压力短期内缓解。截至12月末，深圳全市新建商品房库存面积299.2万平方米，库存套数28793套，去化周期为5.9个月，较11月增加0.4个月。

楼市年末 “网红”盘遇冷

12月获批预售的14个项目有13个于月内上线购房意向登记系统，另外领航城领誉华府和玖裕茗院亦于12月开盘。

经过前几个月的密集开盘之后，近期深圳热门项目加推数量减少，华润乘机推出华润城润玺二期和润峯府两个项目，认筹率分别为145%和233%。

据了解，华润城润玺二期2020年11月开盘时推出1171套单位，认筹率达到1284%，价格约为13.1万元/平方米;而此次开盘共备案1024套住宅，备案均价为13.2万元/平方米，去化率约80%，弃选率达到44%。

究其原因，一方面，10月以来包括南山、福田在内的多个核心区域陆续有项目开盘，如深业中城、海德园、深海懿府等，12月时核心城区的热度已经开始下降;另一方面，由于深圳二手住宅市场持续低迷，项目一二手价格倒挂的价差正在缩小，投资客大量减少，购房的更多是真正追求住房品质和价值的买家。

另外，据悉新年深圳第一个开盘项目为光明区的安联尚璟府，353个单位认筹仅15批，去化堪忧。

显然，市场已经回归理性，大量投资需求已经散去，"房住不炒"已经成为大家的共识，但如何解决供应紧缺、房价高企的困境依然是深圳房地产市场需要面对的问题。