黄红云:全国开发商未来可能减少到2000家-新闻频道

低调的金科集团董事会主席黄红云，聊起行业来其实也很高调。2016年2月22日，金科股份(000656,股吧)召开第二次临时股东大会，在媒体提问的环节，黄红云就兴致颇高，对最近的房地产市场的“去库存”政策大战，房地产行业的未来走势以及众多业内关注的问题都进行了一系列犀利点评，说话间尽显其重庆式麻辣风格。

对行业和市场的判断，这个把偏居重庆一隅的金科带入全国20强行列的久经战阵的房地产企业家，在很多地方都显示出其独到的观点。例如他认为“中小开发商的出路就是转行和被兼并，全国开发商的数量会在未来三五年内减少到5000家，甚至2000家”，认为“三四线城市库存大是不准确的，有的三线城市仍大有作为”，“重庆库存半年就可以消化，总体上不存在去库存问题”。

“2016年全国楼市会量价齐涨”

记者：2月份，为推动去库存，中央连发数招刺激楼市。包括月初央行宣布下调购房首付比例至两成，2月17日住房公积金存款按定期利率执行，2月19日，下调房地产交易环节税费：140平米以上改善型户型契税下调至1.5%，二套房下调为1%和2%。请问你怎么看中央这一系列刺激楼市的举措？这些政策会产生什么样的效果？

黄红云：去库存政策之下，全国房地产市场量价肯定都会涨，但大涨不会存在。有的城市会涨得多，有的城市会适度上涨，总体上量价是会稳步上升的。整体来讲，每个城市都不一样，有的城市会涨的多，有的城市会涨得少。

政策对二三四线城市影响更大，因为一线城市现在来看基本不存在去库存的问题，供应量基本是在合理范围内。一线城市即使不执行去库存的刺激政策都会涨，从去年到今年，一线城市涨得很凶，尤其是深圳。比如上海的房价现在按媒体报道已经是“按周涨价”。实际上，去库存的政策一线城市基本上都没有执行的，市场本身决定了它们必然会涨。

所以目前去库存政策，对一线城市会有刺激作用，但政策本身作用不大。真正刺激量价上涨，促进销售，去库存，绝对会是在二三四线城市。

“重庆不存在大量库存问题”

记者：去库存大战，政策红利之下，重庆房地产市场怎样？会降价还是涨价？

黄红云：大家可以做个数据上的研究，重庆的房地产库存和全国很多城市相比，其实是相对比较轻的。过去我们做了很多研究，发现重庆房地产市场的存销比，就是供应和销售的比重，一直保持在1:0.9的这样一个比重，也就是说，不存在大量库存。这些年重庆土地的供应，以及房屋的销售，在全国来讲，其实在两端都比较大，所以重庆房地产市场整个价格比较平稳，而且重庆是全国所有省会、直辖市城市中唯一一个没有实行限购的城市，整个市场是比较健康的。由于有这样一个大的背景，重庆不存在比较大的库存问题。接下来，在政策的推动下，重庆房地产市场将会有一个明显的市场表现。

春节前开了一个会，研究供给侧改革，我从会上得到的信息是，重庆的房地产库存基本上是半年时间就可以消化。这是总体上的分析，但个别的远郊区县可能库存会多一些。重庆去年房地产卖了4500万平方米，以城市为单位比较是全国第一，其中主城区卖了2200万平方米，在四个直辖市当中是卖得最多的。同时，市政府也决定对土地供应量上进行适度的调控，重庆在调控之下运行总体上是非常健康的。

所以，大家认为重庆房地产市场为了去库存会有大的降价，其实这个逻辑背景是不存在的。

其实，房地产调控这么多年，也低迷了一段时间，有些房子不好卖的该降的也降得差不多了，很多不好卖的项目实际上是低于成本在卖，已经降不动了。重庆总体市场其实不错，总体房价虽然不高，也卖得动，也有适度的利润。当然也不可能是每个项目都赚钱。

“三线城市房子可能比二线城市还好卖”

记者：现在的去库存政策多是针对三四线城市，请问这些政策会利好哪些企业？

黄红云： 现在很多人都在讲三四线城市房地产库存很大。这种说法，可能总体上没有错误，实际上部分三四线城市的库存不大。也是健康的，从我们在一些三四线城市的一些项目来看，有的三四线城市其实比二线城市，比重庆主城区还好卖。

这跟每个地方的供需对比有关系。比方说，重庆有的区县政府把供应节奏掌握得非常好，比如市场销售量如果是100万平方米的话，供应就大概在100万平方米出头一些，这样节奏把握得好的话，三四线城市的房地产市场就问题不大。当然，有的区县的确库存量很大。

所以谈市场不能一概而论，给一个城市贴上标签“一二线城市”“三四线城市”进行大而化之的判断。这个就要房地产企业自己判断、选择，三四线城市也有黄金，一些二线城市供应量和库存也很大，很难说二线城市一定好，三线城市一定差。

三四线城市也可以大有作为，但前提是要选择好具体的城市。要选择好，分析好城市的供需关系，存量有多大，供应量有多大，这很关键。

“全国开发商可能只剩下2000家”

记者：2016年这一波政策出来，哪些开发商会受益？

黄红云：这一波政策出来，对所有开发商都会有好处。但我认为受益最大的还是大型开发商。今后的趋势就是这样，强者恒强，行业集中度会越来越高，开发量会集中在大型开发商那里。

现在我有一种感觉，形势对中小房企越来越不利。因为对中小房企来说，现在无论是从金融政策、公司自身的人才机构、运作能力以及品牌，还是社会各界对它的信任，都越来越弱。

因为现在金融政策对中小房企不支持，金融政策不支持之后，它资金链一般就会紧张，一紧张之后，有些企业就开始借高利贷，就会形成恶性循环，越陷越深，越陷越深的时候啊，如果拖到一定时候拖不动的时候。对消费者而言，又怕买了这些小公司的房子之后办不了证、接不了房，这样基本上对小公司来说会越来越不利。目前就是这样。老百姓(603883,股吧)买房常常是把一生的积蓄搭进去甚至还要负债，担心房子买了，收不了房，办不了证。

对小公司来说，肯定是该转行的转行，该被收购兼并的收购兼并。

记者：那么你对未来的房地产行业看好吗？

黄红云：对未来的市场整体是看好的，开发商的数量会急剧减少。现在全国2万家开发商，今后可能会只有5000家，甚至只有2000家。我们判断未来3到5年内，房地产市场的整体规模，总体销售量会保持现在的规模，上下差别不大，几年过后会逐渐减少。整体规模缩减之后，开发商的数量也会大量减少。这样减少之后，留下来的开发商的生存状态会更好。基于这一点，我们充满信心。另一方面，我们也在转型，两手抓，两手都要硬。把我们产品方面进行结构性的调整，策略方面进行调整；一手还是要抓转型，积极稳妥地向新的产业进行转型。

“该涨的会涨，该降的还会降”

记者：国家在降税率，降低消费者负担，但另一方面，有的开发商也在准备涨价，涨价会不会抵消国家减税对消费者的红利，降低去库存的效果?

黄红云：不会。国家政策无非是盘活现在的库存。对刚需的这部分人，不存在抵消的。因为，现在市场是分化的，项目和项目差别很大，产品和产品差别很大。现在卖不动的房，已经降了很多，实际上是亏损在卖，它们的产品的本身问题仍然存在，该降还得降。处于成本线上的这些商品房，开发商会积极顺应大势把房卖掉。包括政府货币补贴拆迁房。

对本身适销对路的好的产品，改善型房，其客群是对经济比较富裕的，本身即使没有优惠政策，该涨还是会涨，不存在抵消效果的问题。

“改善型需求将成主流”

记者：国家降契税的政策是针对改善型需求的，这会不会加速刚需产品退出市场？

黄红云：我的理解是，刚需的需求随着这些年的市场大量供应已经很大程度上得到了满足。从2008年以来，全国房地产市场基本上每年都是10亿平方米以上的成交量，2013年、2015年成交量都是13亿平方米以上，这其中刚需的比重是相当大的。刚需本身的需求也是在逐步下降的。过去改善型需求这部分，是由于宏观调控的影响，政策上有所限制。现在金融政策调整，限购取消。市场就回归到正常的市场行为上来。改善性需求就会增加。政策上，首付降为两成，对刚需也是有促进作用的。市场肯定是改善型需求增加，刚需减少，这肯定是市场趋势。这是市场的本身的自然趋势。

2010年2013年，市场最好卖的是刚需产品，我们的产品也做了调整，大量做刚需。现在逐渐产品结构调整。改善型产品比例做大，刚需产品比例缩小。

“改善型产品不等于大户型”

记者：但老龄化趋势越来越明显，养老地产也会越来越多，养老公寓应该是小户型居多。

黄红云：养老产业是一个很大的产业，养老地产也是一个很大的细分行业。我们这几年一直在研究和关注养老地产。我们对发达国家养老社区进行过研究，到养老社区居住也不过10%，大部分仍然是社区养老，只是社区中增加养老设施和养老服务。当然，未来也会有一些专门的养老产品出来。

另一方面，改善型产品其实并不一定是由户型的大小决定的。更多是从产品的配置、服务、附加值，很多综合的东西评价的，并不是说改善型产品就是大户型，而是很综合的因素。